Onderverhuur - Regels en Risicos

Wat is Onderverhuur?

Onderverhuur betekent dat u als huurder uw woning (gedeeltelijk) aan iemand anders verhuurt. Dit is in principe verboden tenzij de verhuurder schriftelijke toestemming geeft. Illegale onderverhuur kan leiden tot ontruiming.

Vormen van Onderverhuur

Vorm	Omschrijving	Toestemming Nodig?
Volledige onderverhuur	Hele woning aan ander verhuren	Altijd
Kamerverhuur	Kamer verhuren aan derden	Altijd
Hospitaverhuur	Inwonende huurder (u woont zelf ook)	Meestal wel
Airbnb/vakantieverhuur	Kortdurende verhuur aan toeristen	Altijd (vaak verboden)

Wanneer Toegestaan?

Onderverhuur kan toegestaan zijn bij:

• Schriftelijke toestemming van verhuurder
• Specifieke bepaling in huurovereenkomst
• Wettelijke uitzonderingen (zie hieronder)

Wettelijke Uitzonderingen

Gevolgen van Illegale Onderverhuur

• Ontbinding huurovereenkomst: Recht op de woning vervalt
• Ontruiming: U moet de woning verlaten
• Terugbetaling: Winst uit onderverhuur terugbetalen
• Boete: In sommige gemeenten (Amsterdam, Rotterdam)
• Registratie: Opname in register woonfraude

Airbnb en Vakantieverhuur

Voor verhuur via Airbnb gelden extra regels:

• Toestemming verhuurder vereist
• Registratieplicht bij gemeente
• Maximum aantal nachten per jaar (bijv. 30 in Amsterdam)
• Toeristenbelasting afdragen
• Vaak verboden bij sociale huur

Mag mijn partner zomaar bij mij intrekken?

Ja, dat is geen onderverhuur. Uw levenspartner mag bij u wonen zonder toestemming van de verhuurder.

Mag ik mijn woning verhuren als ik tijdelijk in het buitenland ben?

Alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming is dit illegale onderverhuur.

Wat riskeert de onderhuurder?

De onderhuurder heeft geen rechten tegenover de verhuurder en moet vertrekken als de hoofdhuur eindigt. Zij kunnen hun geld niet terugvorderen bij de verhuurder.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Mag ik mijn sociale huurwoning onderverhuren via Airbnb?** Nee, dit is vrijwel altijd verboden. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor permanente bewoning, en onderverhuur via platforms zoals Airbnb is doorgaans expliciet uitgesloten in de huurovereenkomst. Zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder riskeer je ontruiming, boetes en terugbetaling van eventuele winst. Controleer altijd eerst je huurcontract en de regels van je woningcorporatie. **Hoe vraag ik toestemming voor onderverhuur aan mijn verhuurder?** Stuur een schriftelijk verzoek met duidelijke informatie: de reden voor onderverhuur, de duur, gegevens van de onderhuurder en eventuele huurprijs. Vermeld dat je bereid bent een addendum bij het huurcontract te tekenen. De verhuurder moet binnen een redelijke termijn (bijv. 4 weken) reageren. Bewaar kopieën van alle correspondentie voor bewijs. **Wat kan ik doen als mijn verhuurder geen toestemming geeft, maar ik wel een kamer wil verhuren?** Controleer eerst of je huurovereenkomst hospitaverhuur toestaat (zonder toestemming). Als dit niet zo is, kun je proberen de verhuurder te overtuigen met argumenten zoals financiële noodzaak of tijdelijke afwezigheid. Bij weigering zonder goede reden kun je juridisch advies inwinnen, maar de kans op succes is beperkt. Illegale onderverhuur is riskant. **Kan ik mijn woning onderverhuren als ik tijdelijk in het buitenland werk?** Alleen met expliciete schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming is dit illegale onderverhuur, zelfs als je zelf de huur blijft betalen. Sommige verhuurders staan dit toe onder voorwaarden, zoals een maximumduur of screening van de onderhuurder. Leg afspraken altijd schriftelijk vast om problemen te voorkomen. **Wat zijn de gevolgen als ik betrapt word op illegale onderverhuur?** De verhuurder kan de huurovereenkomst ontbinden, wat leidt tot ontruiming. Je verliest je huurrecht en moet mogelijk winst uit de onderverhuur terugbetalen. In sommige gemeenten (zoals Amsterdam) kun je een boete krijgen. Daarnaast word je geregistreerd in het register woonfraude, wat toekomstige huurkansen bemoeilijkt. **Hoeveel nachten per jaar mag ik mijn woning via Airbnb verhuren in Amsterdam?** In Amsterdam geldt een maximum van 30 nachten per jaar voor particuliere verhuurders. Je moet je verhuuractiviteit registreren bij de gemeente en toeristenbelasting afdragen. Overschrijding van dit aantal kan leiden tot boetes tot €20.500. Voor sociale huurwoningen is Airbnb-verhuur vrijwel altijd verboden, zelfs met toestemming. **Heeft de onderhuurder rechten tegenover de verhuurder?** Nee, de onderhuurder heeft geen directe rechten tegenover de hoofdverhuurder. De onderhuurovereenkomst eindigt automatisch als de hoofdhuur eindigt. De onderhuurder kan geen huurbescherming claimen en moet vertrekken zonder compensatie. Alleen de hoofdhuurder is aansprakelijk voor schade of huurachterstand. ### TL;DR Onderverhuur is in principe verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. Illegale onderverhuur kan leiden tot ontruiming, boetes en registratie als woonfraude. Voor Airbnb-verhuur gelden extra regels, zoals een maximum aantal nachten en registratieplicht. Hospitaverhuur is soms toegestaan zonder toestemming, mits niet expliciet verboden in het huurcontract. ### Key Takeaways - Onderverhuur is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij er een wettelijke uitzondering (zoals hospitaverhuur) van toepassing is. - Illegale onderverhuur kan leiden tot ontruiming, boetes en terugbetaling van winst, en je wordt geregistreerd in het register woonfraude. - Voor Airbnb-verhuur gelden extra regels, zoals een maximum aantal verhuurnachten per jaar en registratie bij de gemeente. - De onderhuurder heeft geen rechten tegenover de hoofdverhuurder en moet vertrekken als de hoofdhuur eindigt. - Controleer altijd je huurovereenkomst en lokale regelgeving voordat je overgaat tot onderverhuur.