Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?

Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?

Onderhuur betekent dat u als huurder uw woning (deels) verhuurt aan iemand anders. Dit kan variëren van een kamer verhuren aan een huisgenoot tot het aanbieden van uw woning op Airbnb. De regels zijn streng en overtreding kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract.

Hoofdregel: Onderhuur Verboden

De wet bepaalt dat onderhuur niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Dit geldt voor:

• Het geheel onderverhuren van uw woning
• Het gedeeltelijk onderverhuren (kamer)
• Kortstondige verhuur (Airbnb, Booking.com)
• Gratis in gebruik geven aan derden

Uitzondering: Onderhuur van een Deel

Voor het onderverhuren van een gedeelte van uw woning (zoals een kamer) geldt een uitzondering:

• U mag een deel onderverhuren tenzij de verhuurder aantoont dat hij daardoor wordt benadeeld
• U moet zelf in de woning blijven wonen
• De verhuurder kan bezwaar maken bij de rechter

Let op: De meeste huurcontracten bevatten een expliciet verbod op onderhuur. Dan is ook gedeeltelijke onderhuur niet toegestaan.

Airbnb en Vakantieverhuur

Het verhuren van uw huurwoning via Airbnb of andere platforms is meestal niet toegestaan:

Contractueel Verbod

• De meeste huurcontracten verbieden onderhuur
• Woningcorporaties verbieden Airbnb vrijwel altijd
• Ook "af en toe" verhuren valt onder onderhuur

Gemeentelijke Regels

Veel gemeenten hebben aanvullende regels voor vakantieverhuur:

Gemeente	Regels (indicatief)
Amsterdam	Max 30 nachten/jaar, melden verplicht
Rotterdam	Vergunning vereist
Den Haag	Max 60 nachten/jaar
Utrecht	Registratie verplicht

Gevolgen van Illegale Onderhuur

Als u zonder toestemming onderverhuurt, riskeert u:

1. Ontbinding huurcontract: De verhuurder kan naar de rechter om het contract te laten ontbinden
2. Ontruiming: U moet de woning verlaten
3. Schadevergoeding: De verhuurder kan de door u ontvangen huurpenningen opeisen
4. Strafrechtelijke vervolging: Bij ernstige vormen (woonfraude)
5. Gemeentelijke boetes: Bij overtreding Airbnb-regels

Toestemming Vragen

Wilt u onderverhuren? Vraag altijd schriftelijk toestemming aan uw verhuurder:

1. Leg uit wie er komt wonen en voor hoe lang
2. Geef aan welk deel van de woning u wilt verhuren
3. Noem het huurbedrag dat u vraagt
4. Vraag om schriftelijke bevestiging

Inwoning vs. Onderhuur

Er is een verschil tussen inwoning en onderhuur:

Aspect	Inwoning	Onderhuur
Definitie	Iemand woont bij u in zonder zelfstandig te huren	Iemand huurt (een deel van) uw woning
Huurcontract	Geen apart contract	Onderhuurcontract
Huurbescherming	Beperkt	Ja, na 2 jaar sterke bescherming
Toestemming nodig	Meestal wel	Altijd

Rechten van de Onderhuurder

Als u wel toestemming heeft voor onderhuur, krijgt de onderhuurder rechten:

• Na 2 jaar inwoning: sterke huurbescherming
• Bij beëindiging hoofdhuur: mogelijk recht om te blijven
• Recht op redelijke huurprijs

Sociale Huurwoning

Bij sociale huurwoningen gelden extra strenge regels:

• Onderhuur is vrijwel altijd verboden
• Woningcorporaties controleren actief op onderhuur
• Fraude kan leiden tot intrekking inschrijving
• Risico op boete en terugvordering huurtoeslag

Veelgestelde Vragen

Mag mijn partner bij mij intrekken?

Ja, uw partner is geen onderhuurder. Meld dit wel bij de verhuurder en vraag eventueel om medehuurderschap.

Mag ik mijn woning tijdelijk onderverhuren als ik op reis ben?

Alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract.

Wat als ik al jarenlang onderverhuur zonder problemen?

Dit betekent niet dat het is toegestaan. De verhuurder kan alsnog actie ondernemen wanneer hij erachter komt.

Kan ik een boete krijgen voor Airbnb-verhuur?

Ja, zowel de verhuurder als de gemeente kan handhaven. Boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro's.

Onderhuur zonder toestemming is risicovol. Vraag altijd toestemming en leg afspraken schriftelijk vast.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Mag ik mijn huurwoning via Airbnb verhuren zonder toestemming van de verhuurder?** Nee, het verhuren van je huurwoning via Airbnb zonder toestemming van de verhuurder is meestal niet toegestaan. De meeste huurcontracten bevatten een expliciet verbod op onderhuur, inclusief kortstondige verhuur zoals via Airbnb. Overtreding kan leiden tot ontbinding van je huurcontract, ontruiming en zelfs boetes van de gemeente. Controleer altijd eerst je huurcontract en vraag schriftelijke toestemming aan de verhuurder. **Wat zijn de gevolgen als ik toch onderverhuur zonder toestemming?** Als je zonder toestemming onderverhuurt, riskeer je ernstige gevolgen. De verhuurder kan via de rechter ontbinding van je huurcontract vorderen, wat betekent dat je de woning moet verlaten. Daarnaast kun je verplicht worden de ontvangen huurpenningen af te staan en riskeer je gemeentelijke boetes, vooral bij illegale vakantieverhuur. In ernstige gevallen kan zelfs strafrechtelijke vervolging volgen wegens woonfraude. **Kan ik een kamer in mijn huurwoning onderverhuren zonder toestemming?** Alleen onder specifieke voorwaarden mag je een deel van je woning onderverhuren zonder toestemming. Je moet zelf in de woning blijven wonen en de verhuurder mag niet aantonen dat hij benadeeld wordt. Echter, de meeste huurcontracten verbieden onderhuur expliciet, ook voor een kamer. Controleer je contract en vraag altijd schriftelijke toestemming om problemen te voorkomen. **Wat moet ik doen als ik toestemming wil vragen voor onderhuur?** Vraag altijd schriftelijk toestemming aan je verhuurder. Geef duidelijk aan wie er komt wonen, voor hoe lang, welk deel van de woning verhuurd wordt en wat het huurbedrag is. Vraag om een schriftelijke bevestiging van de toestemming om misverstanden te voorkomen. Bewaar deze bevestiging goed, zodat je kunt aantonen dat je toestemming hebt als daar later vragen over komen. **Wat is het verschil tussen inwoning en onderhuur?** Bij inwoning woont iemand bij je in zonder zelfstandig te huren (bijv. een partner of familielid), terwijl bij onderhuur iemand een deel van je woning huurt met een apart huurcontract. Inwoning vereist meestal wel toestemming van de verhuurder, maar geen apart contract. Onderhuur vereist altijd toestemming en een onderhuurcontract. Onderhuurders krijgen na 2 jaar huurbescherming, terwijl inwoners die bescherming niet hebben. **Mag ik mijn sociale huurwoning onderverhuren?** Nee, bij sociale huurwoningen is onderhuur vrijwel altijd verboden. Woningcorporaties controleren actief op onderhuur en overtreding kan leiden tot ontbinding van je huurcontract, intrekking van je inschrijving voor sociale huur en zelfs terugvordering van huurtoeslag. Ook het gratis laten wonen van iemand anders kan als fraude worden gezien. Vraag altijd toestemming, ook al is de kans op goedkeuring klein. **Wat kan ik doen als mijn verhuurder mij ten onrechte beschuldigt van onderhuur?** Als je ten onrechte wordt beschuldigd, verzamel bewijs dat je geen onderhuur hebt gepleegd, zoals getuigenverklaringen of een verklaring van de persoon die bij je woont. Reageer schriftelijk op de beschuldiging en leg uit waarom deze onterecht is. Als de verhuurder juridische stappen onderneemt, schakel dan een juridisch adviseur of huurdersvereniging in om je te helpen. ### TL;DR Onderhuur van je huurwoning is in principe verboden zonder toestemming van de verhuurder, tenzij je een deel van de woning verhuurt terwijl je zelf blijft wonen. Illegale onderhuur, inclusief Airbnb-verhuur, kan leiden tot ontbinding van je huurcontract, ontruiming en boetes. Vraag altijd schriftelijke toestemming en controleer je huurcontract en gemeentelijke regels. ### Key Takeaways - Onderhuur is verboden zonder toestemming van de verhuurder, ook voor een kamer of kortstondige verhuur zoals Airbnb. - Illegale onderhuur kan leiden tot ontbinding van je huurcontract, ontruiming en financiële gevolgen zoals boetes of schadevergoeding. - Voor gedeeltelijke onderhuur (bijv. een kamer) geldt een uitzondering, maar alleen als je zelf in de woning blijft wonen en de verhuurder niet benadeeld wordt. - Bij sociale huurwoningen gelden extra strenge regels en is onderhuur vrijwel altijd verboden. - Vraag altijd schriftelijke toestemming voor onderhuur en leg afspraken vast om problemen te voorkomen.