Onderhoudsplicht Verhuurder

Wat is de Onderhoudsplicht?

De verhuurder is verplicht om de woning in goede staat te houden. Dit betekent dat gebreken die het woongenot beïnvloeden moeten worden verholpen. De onderhoudsplicht is vastgelegd in de wet en geldt voor alle verhuurders.

Verantwoordelijkheid Verhuurder

Onderdeel	Voorbeelden	Termijn Herstel
Constructie	Dak, fundering, gevels	Afhankelijk van urgentie
Installaties	CV-ketel, leidingen, elektra	Zo snel mogelijk bij storing
Gemeenschappelijk	Trappenhuis, lift, entree	Regelmatig onderhoud
Buitenwerk	Kozijnen, buitenschilderwerk	Periodiek (5-7 jaar)
Riolering	Hoofdriool, afvoeren	Bij verstopping: snel

Wat Valt Onder Groot Onderhoud?

• Dakreparaties en dakvervanging
• Gevelonderhoud en voegwerk
• Vervanging CV-ketel
• Renovatie badkamer/keuken (bij slijtage)
• Liftonderhoud
• Vervanging kozijnen

Reactietijd bij Gebreken

Verhuurder Doet Niets?

Als de verhuurder niet reageert:

1. Stuur een aangetekende brief met termijn
2. Dien klacht in bij de Huurcommissie
3. Vraag eventueel huurverlaging aan
4. Schakel de rechter in voor dwangsom
5. Of: zelf herstellen en kosten verhalen

Mag ik zelf repareren en de kosten verhalen?

Ja, als u de verhuurder eerst in gebreke heeft gesteld en een redelijke termijn heeft gegeven. Bewaar alle bonnen.

Wie betaalt bij lekkage door oud dak?

De verhuurder. Het dak valt onder groot onderhoud. Schade aan uw spullen kunt u claimen bij de verhuurder.

Hoe lang mag een reparatie duren?

Dit hangt af van de aard van het gebrek. Bij ernstige gebreken moet de verhuurder snel handelen.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Wat moet ik doen als de verhuurder niet reageert op mijn melding van een gebrek?** Stuur eerst een aangetekende brief met een redelijke termijn (bijv. 2 weken) waarin u de verhuurder in gebreke stelt. Reageert hij nog steeds niet? Dien dan een klacht in bij de Huurcommissie of vraag een huurverlaging aan. In spoedgevallen (bijv. geen verwarming in de winter) kunt u de reparatie zelf laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur, mits u bonnen bewaart en de verhuurder vooraf heeft geïnformeerd. **Hoe snel moet een verhuurder een lekkage repareren?** Een lekkage valt onder categorie B (urgent) en moet binnen 1 week worden verholpen. Bij acute wateroverlast of gevaarlijke situaties (bijv. kortsluiting) geldt categorie A (spoed) en moet de verhuurder binnen 24 uur actie ondernemen. Meld het gebrek altijd schriftelijk en houd een kopie van uw melding. **Mag ik de huur inhouden als de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet nakomt?** Nee, huur inhouden is wettelijk niet toegestaan en kan leiden tot een ontbindingsvordering. Wel kunt u de verhuurder aansprakelijk stellen voor schade of een huurverlaging aanvragen via de Huurcommissie. Bij ernstige gebreken kunt u ook zelf repareren en de kosten verrekenen, mits u de verhuurder eerst in gebreke heeft gesteld. **Wie is verantwoordelijk voor schade aan mijn spullen door een lekkend dak?** De verhuurder is aansprakelijk voor schade aan uw persoonlijke bezittingen als gevolg van gebreken aan de woning, zoals een lekkend dak. Meld de schade schriftelijk en vraag om vergoeding. Bewaar bewijs (foto’s, facturen) en geef de verhuurder een redelijke termijn om te reageren. Bij weigering kunt u juridische stappen ondernemen. **Wat valt precies onder 'groot onderhoud' en wie betaalt dit?** Groot onderhoud omvat structurele reparaties zoals dakvervanging, gevelonderhoud, vervanging van de CV-ketel of kozijnen. Dit is altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij anders is afgesproken in het huurcontract. Klein onderhoud (bijv. lamp vervangen) is meestal voor de huurder. **Kan ik een huurverlaging aanvragen als de woning gebreken vertoont?** Ja, als de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet nakomt en de gebreken het woongenot ernstig beïnvloeden, kunt u een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Dit geldt bijvoorbeeld bij schimmel, tochtende ramen of een defecte verwarming. De Huurcommissie beoordeelt of de verlaging gerechtvaardigd is en bepaalt het percentage. **Hoe meld ik een gebrek correct aan de verhuurder?** Meld het gebrek altijd schriftelijk (per e-mail of brief) met een duidelijke omschrijving, foto’s en de gewenste termijn voor herstel. Bij spoedgevallen (bijv. gaslek) bel direct en bevestig het telefonisch contact schriftelijk. Bewaar een kopie van uw melding als bewijs. Geef de verhuurder een redelijke termijn om te reageren (afhankelijk van de urgentie). ### TL;DR De verhuurder is wettelijk verplicht om de woning in goede staat te houden en gebreken tijdig te verhelpen. Huurders kunnen bij nalatigheid stappen ondernemen zoals een klacht bij de Huurcommissie, huurverlaging aanvragen of zelf repareren en kosten verrekenen. Spoedreparaties moeten binnen 24 uur, urgente binnen een week en reguliere binnen zes weken worden opgelost. ### Key Takeaways - De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud (dak, CV-ketel, gevel) en spoedreparaties (lekkages, verwarming). - Huurders moeten gebreken schriftelijk melden en een redelijke termijn geven voor herstel. - Bij nalatigheid kan de huurder de Huurcommissie inschakelen, huurverlaging aanvragen of zelf repareren (met bonnen). - Huur inhouden is niet toegestaan, maar kosten verrekenen na schriftelijke melding wel. - De verhuurder is aansprakelijk voor schade aan persoonlijke bezittingen door gebreken aan de woning.