Indeplaatsstelling Bedrijfsruimte - Huurcontract Overdragen

Indeplaatsstelling Bedrijfsruimte - Huurcontract Overdragen

Indeplaatsstelling is het overdragen van een huurcontract aan een nieuwe huurder, met name bij bedrijfsruimte. Dit is vooral relevant bij verkoop van een onderneming of overdracht aan een opvolger.

Wat is Indeplaatsstelling?

Bij indeplaatsstelling treedt een nieuwe huurder in de plaats van de oorspronkelijke huurder:

• Het huurcontract loopt door
• Alle rechten en plichten gaan over
• De verhuurder krijgt een nieuwe contractspartij
• De oorspronkelijke huurder is bevrijd van verplichtingen

Wettelijk Recht op Indeplaatsstelling

Bij 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca, ambacht) heeft de huurder een wettelijk recht op indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW). Dit geldt bij:

• Overdracht van het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend
• Een redelijk belang van de huurder
• Waarborgen voor de verhuurder

Voorwaarden

De rechter toetst aan de volgende criteria:

1. Bedrijfsoverdracht

• Het bedrijf moet daadwerkelijk worden overgedragen
• Niet alleen het huurcontract
• Inclusief goodwill, inventaris, klantenbestand

2. Redelijk Belang Huurder

• Financieel belang (waarde van de zaak)
• Pensionering, ziekte, andere omstandigheden
• Zakelijke redenen voor overdracht

3. Waarborgen voor Verhuurder

• Financiële draagkracht opvolger
• Ervaring en vakbekwaamheid
• Voortzetting van de bedrijfsvoering

Procedure

1. Verzoek aan verhuurder: Schriftelijk, met gegevens van de opvolger
2. Informatie verstrekken: Businessplan, financiële gegevens, ervaring
3. Reactie verhuurder: Goedkeuring of weigering (met redenen)
4. Bij weigering: Naar de kantonrechter binnen 2 maanden
5. Rechterlijke machtiging: Rechter kan indeplaatsstelling toewijzen

Wanneer Mag de Verhuurder Weigeren?

Redelijke weigeringsgronden zijn:

• Onvoldoende financiële waarborgen opvolger
• Slechte reputatie of track record opvolger
• Voorgenomen wijziging van bestemming
• Eigen bedrijfsbelangen verhuurder

Onredelijke weigeringsgronden (geen goede reden):

• Wens om zelf een hogere huur te bedingen
• Persoonlijke voorkeuren zonder zakelijke grond
• Wens om het pand leeg te krijgen

Kosten en Vergoedingen

De verhuurder mag geen vergoeding vragen voor het verlenen van toestemming. Wel toegestaan zijn:

• Redelijke kosten voor onderzoek naar de opvolger
• Administratiekosten (beperkt)
• Kosten voor het opstellen van nieuwe contracten

Verschil met Contractsoverneming

Aspect	Indeplaatsstelling	Contractsoverneming
Wettelijk recht	Ja (bij 290-bedrijfsruimte)	Nee
Toestemming verhuurder	Kan via rechter worden afgedwongen	Altijd vereist
Bij weigering	Naar de rechter	Geen mogelijkheid

Kantoorruimte (230a-bedrijfsruimte)

Bij kantoren en overige bedrijfsruimte geldt geen wettelijk recht op indeplaatsstelling:

• Toestemming verhuurder altijd vereist
• Niet via rechter af te dwingen
• Contractuele afspraken zijn bepalend

Gevolgen voor de Oorspronkelijke Huurder

Na geslaagde indeplaatsstelling:

• Bevrijding van alle huurverplichtingen
• Geen aansprakelijkheid voor toekomstige huur
• Wel: eventuele bestaande schulden moeten worden afgewikkeld

Veelgestelde Vragen

Kan ik mijn webshop overdragen met indeplaatsstelling?

Alleen als er een fysieke locatie is die als 290-bedrijfsruimte kwalificeert. Een puur online bedrijf valt hier niet onder.

Moet mijn opvolger hetzelfde bedrijf voortzetten?

In principe wel. Een wezenlijk andere bestemming kan reden zijn voor weigering.

Wat als de verhuurder niet reageert?

Stuur een herinnering met termijn. Bij stilzwijgen kunt u naar de rechter.

Indeplaatsstelling beschermt ondernemers die hun zaak willen overdragen. Bereid het verzoek goed voor en onderbouw de kwaliteiten van uw opvolger.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Hoe lang duurt de procedure voor indeplaatsstelling?** De procedure duurt meestal 2 tot 4 maanden, afhankelijk van de reactietijd van de verhuurder en eventuele juridische stappen. Na het schriftelijke verzoek heeft de verhuurder 6 weken om te reageren. Bij weigering kunt u binnen 2 maanden naar de kantonrechter. Bereid alle documenten (zoals een businessplan en financiële gegevens van de opvolger) goed voor om vertraging te voorkomen. **Wat gebeurt er als mijn opvolger financieel niet sterk genoeg is?** De verhuurder mag indeplaatsstelling weigeren als de opvolger onvoldoende financiële waarborgen biedt. U kunt dit voorkomen door een solide businessplan en financiële prognoses te overleggen. Soms helpt het om een borg of garantstelling van een derde partij aan te bieden. Bij twijfel kan de rechter alsnog toestemming verlenen als de opvolger voldoende potentie heeft. **Kan ik indeplaatsstelling afdwingen bij een huurcontract voor kantoorruimte?** Nee, bij 230a-bedrijfsruimte (zoals kantoren) geldt géén wettelijk recht op indeplaatsstelling. U bent volledig afhankelijk van de toestemming van de verhuurder. Check uw contract op eventuele clausules over contractsoverdracht. Zonder toestemming kunt u niet naar de rechter stappen om het af te dwingen. **Moet ik de verhuurder betalen voor het goedkeuren van mijn opvolger?** Nee, de verhuurder mag géén vergoeding vragen voor het verlenen van toestemming. Wel mag hij redelijke kosten in rekening brengen, zoals administratiekosten of kosten voor het checken van de financiële situatie van de opvolger. Deze kosten moeten proportioneel zijn (meestal enkele honderden euro’s). Vraag altijd om een specificatie van de kosten. **Wat als de verhuurder de indeplaatsstelling onredelijk weigert?** Bij een onredelijke weigering kunt u binnen 2 maanden naar de kantonrechter. De rechter beoordeelt of de weigering terecht is, bijvoorbeeld op basis van financiële draagkracht of reputatie van de opvolger. Onredelijke gronden, zoals een hogere huur willen bedingen, worden afgewezen. Een advocaat of juridisch adviseur kan u helpen bij het indienen van het verzoek. **Blijf ik aansprakelijk voor huurschulden na indeplaatsstelling?** Nee, na een geslaagde indeplaatsstelling bent u bevrijd van alle toekomstige huurverplichtingen. Wel blijft u aansprakelijk voor eventuele openstaande schulden of schade die vóór de overdracht zijn ontstaan. Zorg daarom voor een duidelijke afrekening met de verhuurder en laat dit schriftelijk vastleggen in een akte van indeplaatsstelling. **Kan ik mijn huurcontract overdragen aan een familielid?** Ja, maar alleen als het familielid het bedrijf daadwerkelijk overneemt en voldoet aan de eisen (zoals financiële draagkracht en ervaring). De verhuurder mag niet weigeren op basis van persoonlijke voorkeuren. Bij twijfel kunt u de rechter vragen om toestemming. Zorg dat het familielid een volwaardige bedrijfsoverdracht doet, inclusief goodwill en inventaris. ### TL;DR Indeplaatsstelling biedt huurders van 290-bedrijfsruimte (zoals winkels en horeca) het wettelijke recht om hun huurcontract over te dragen bij bedrijfsoverdracht. De verhuurder kan alleen weigeren op redelijke gronden, zoals onvoldoende financiële waarborgen van de opvolger. Bij weigering kunt u naar de rechter stappen, maar dit geldt niet voor kantoorruimte (230a). ### Key Takeaways - Bij 290-bedrijfsruimte (winkels, horeca) heeft u wettelijk recht op indeplaatsstelling bij bedrijfsoverdracht, mits de opvolger voldoet aan eisen zoals financiële draagkracht. - De verhuurder mag alleen weigeren op redelijke gronden (bijv. slechte reputatie opvolger) en niet op persoonlijke voorkeuren. - Bij weigering kunt u binnen 2 maanden naar de kantonrechter om toestemming af te dwingen. - Voor kantoorruimte (230a) geldt géén wettelijk recht; toestemming van de verhuurder is altijd vereist. - Na geslaagde indeplaatsstelling bent u bevrijd van toekomstige huurverplichtingen, maar blijft u aansprakelijk voor eventuele bestaande schulden.