Bestemmingsplanwijzigingsschade in Tilburg

Bestemmingsplanwijzigingsschade in Tilburg

In Tilburg kunt u als burger financiële schade ondervinden door wijzigingen in het bestemmingsplan van de Gemeente Tilburg. Dit leidt vaak tot een afname in de waarde van uw huis of perceel in wijken zoals de Havenzone of rond de Spoorzone. Leer hoe u in Tilburg aanspraak kunt maken op planschadevergoeding.

Waar gaat het om bij bestemmingsplanwijzigingsschade?

Het bestemmingsplan in Tilburg regelt wat er op een kavel mogelijk is, zoals woningbouw, retail of industrie. Als de Gemeente Tilburg dit plan aanpast, kan dat nabijgelegen percelen raken. Bestemmingsplanwijzigingsschade treedt op wanneer de aanpassing de waarde van uw eigendom vermindert of uw bouwopties beperkt. Dit is een specifiek type planschade, gericht op planologische keuzes, niet op bouwwerken zelf.

Typische gevallen in Tilburg: een nieuw bedrijfsterrein nabij uw woning in de westelijke stadsrand, wat de leefbaarheid aantast, of strengere regels die verboden uitbreidingen in oudere buurten zoals Het Zand.

Wettelijke grondslag

De regels voor bestemmingsplanwijzigingsschade staan in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), artikel 6.1. De gemeenteraad van Tilburg moet schade compenseren door de fysieke effecten van planvaststellingen of -wijzigingen.

Vanaf 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet met artikelen 4.94 tot 5.10, plus het Besluit regels omgevingsrecht (Bro). De hardheidsclausule (artikel 4.100 Omgevingswet) biedt 50% vergoeding als u het plan niet op tijd hebt betwist. Arresten van de Hoge Raad, zoals ECLI:NL:HR:2013:CA2459, eisen dat schade niet normaal maatschappelijk verwachtbaar is.

Wanneer komt u in aanmerking voor vergoeding in Tilburg?

U kunt vergoeding eisen als:

• De Gemeente Tilburg een bestemmingsplan wijzigt.
• Er sprake is van vermogensschade, zoals een waardedaling van uw woning (vanaf 2% drempel, artikel 6.2 Wro).
• De schade volgt uit de fysieke werking van de wijziging, bijvoorbeeld minder bouwmogelijkheden.
• De nieuwe regels wijken af van de eerdere planologische maatstaf.

Twee planschadesoorten:

Praktijkvoorbeelden uit Tilburg

Voorbeeld 1: Uw huis in de Reeshof grenst aan een perceel dat van residentieel naar industrieel gaat, zoals uitbreiding rond de Loven. Waarde daalt €25.000 door hinder. Bij onverwachte aard: volledige claim.

Voorbeeld 2: Planwijziging blokkeert uw geplande aanbouw in de wijk Korvel. Bewijs met taxaties uw verlies.

Uw rechten en verplichtingen

Rechten:

• Binnen 5 jaar na besluit een planschadeverzoek bij de Gemeente Tilburg (artikel 6.7 lid 1 Wro).
• Gratis taxatie via de gemeente of eigen expert.
• Bezwaar en beroep mogelijk (Algemene wet bestuursrecht).

Verplichtingen:

1. Lever bewijs via taxatierapporten: situatie voor en na.
2. Draag zelf de eerste 2% schade.
3. Maak binnen 12 weken bezwaar tegen het plan voor hardheidsclausule-toepassing.

Procedure in Tilburg stap voor stap

1. Indienen: Brief met details, schatting en bewijs aan Gemeente Tilburg.
2. Behandeling: Besluit binnen 18 weken (stilzwijgend akkoord mogelijk).
3. Bezwaar: Binnen 6 weken bij de gemeenteraad.
4. Beroep: Bij Rechtbank Zeeland-West-Brabant in Breda, daarna Raad van State.
5. Uitbetaling: Binnen 30 weken na finale uitspraak.

Veelgestelde vragen

Tips voor Tilburgers

- Documenteer grondig: Houd terinzageleggingen en foto's bij van locaties in Tilburg.
- Hulp inschakelen: Neem contact op met Juridisch Loket Tilburg of een bestuursrechtadvocaat.
- Plannen nakijken: Op tilburg.nl of ruimtelijkeplannen.nl.
- Gratis advies: Bel het Juridisch Loket Tilburg voor een eerste gesprek.

Meer weten? Bekijk de website van de Gemeente Tilburg.