Хувърхогинг: законови граници и вашите права
Хувърхогинг е важна промяна в договора ви за наем, но не всяко увеличение е разрешено. В Нидерландия има строги правила, които определят кога и колко може да бъде увеличен наемът ви. Тези правила са уредени в Закона за наемната помощ (Wet huurtoeslag) и Закона за наема (Huurwet). Като наемател имате права и можете да обжалвате увеличение, ако то не отговаря на законовите изисквания. В тази статия обясняваме какви са границите, колко често може да има увеличение и какво да правите, ако не сте съгласни с увеличението.
Какво е законово увеличение на наема?
Законovo увеличение на наема е увеличение на наемната цена, което може да се осъществи само ако отговаря на правилата на Закона за наема (Huurwet) и Закона за наемната помощ (Wet huurtoeslag). Тези правила важат за наематели, които имат договор за наем за жилище, което използват като основно място на пребиваване. Не всички увеличения на наема са законово разрешени – зависи от типа на жилището и обстоятелствата.
Кога наемодателят може да повиши наема?
Наемодателят може да повиши наема само ако:
- Увеличението се извършва веднъж на всеки три години (за наемни жилища в свободния сектор).
- Увеличението не надвишава законовото максимално увеличение (виж по-долу).
- Наемодателят най-малко три месеца предварително уведоми писмено за увеличението.
- Увеличението е добре обосновано (например поради инфлация, увеличаване на разходите или подобрения в жилището).
Какво е максималното законово увеличение на наема?
От 2023 г. максималното законово увеличение на наема е определено на 4% годишно. Това важи за наемни жилища в свободния сектор. Наемодателят следователно не може да увеличи с повече от 4%, освен ако наемът вече не е по-висок от референтния наем (referentiehuur) (наемът, който е обичаен на пазара за сравними жилища).
| Година | Максимално увеличение (свободен сектор) | Бележка |
|---|---|---|
| 2020 | 1,5% | Временно намалено порадиコロナкризата |
| 2021 | 1,5% | Временно намалено порадиコロナкризата |
| 2022 | 2% | Повишено до 2% поради инфлация |
| 2023 | 4% | Връщане към максимума |
| 2024 | 4% | Без промяна (състояние 2024) |
Важно: Ако вашият наем вече е по-висок от референтния наем, наемодателят може да го увеличи до нивото на референтния наем. Това се нарича също приспособяване към пазара. Референтният наем се определя ежегодно от Централното статистическо бюро (CBS) и Комисията по наемите (Huurcommissie).
Колко често може да се увеличава наемът?
В свободния сектор наемът може да се увеличава веднъж на всеки три години. Това означава, че ако наемът е увеличен миналата година, наемодателят може да извърши ново увеличение чак след три години. Това правило не важи за социални наемни жилища.
Кога увеличението на наема не важи?
Има изключения, при които законовите правила за увеличение на наема не са приложими:
- Социални наемни жилища: При жилища на жилищни корпорации наемът често се определя от комисията по наемите (huurcommissie) и увеличението не е обвързано с правилото за 4%.
- Нови наематели: Ако наемате ново жилище, наемодателят може веднага да приспособи наема към референтния наем или пазарната стойност.
- Подобрения в жилището: Ако наемодателят извърши значителни подобрения (например нова кухня или баня), наемът може да се увеличи, за да покрие тези разходи.
- Договори за наем с фиксиран наем: При някои договори (например при студентски наем)