الحاجة الملحة الخاصة في عقد الإيجار في تيلبورغ

الحاجة الملحة الخاصة عند إنهاء عقد الإيجار في تيلبورغ

الحاجة الملحة الخاصة هي أحد الأسباب الجوهرية لإنهاء عقد الإيجار في القانون الهولندي الخاص بالمساكن السكنية في تيلبورغ. تتيح هذه السببية للمؤجر إنهاء اتفاقية الإيجار إذا كان بحاجة ماسة إلى المسكن لنفسه أو لأفراد عائلته المقربين. وهي استثناء من حماية الإيجار لمدة غير محددة القوية، حيث تتحقق محكمة زيلاند-وست-برابان في بريدا بدقة شديدة من صحة الشروط.

الأساس القانوني للحاجة الملحة الخاصة بالمستأجرين في تيلبورغ

تنص قاعدة الحاجة الملحة الخاصة في المادة 7:274 الفقرة 1 تحت g من القانون المدني (BW). تذكر هذه المادة الأسباب التي يمكن للمؤجر في تيلبورغ على أساسها إنهاء إيجار المسكن السكني لمدة غير محددة، خاصة إذا كان بحاجة ملحة إلى المسكن للسكن الشخصي. ويشمل ذلك المؤجر نفسه، أو شريكه، أو أبناءه، أو والديه، أو أفراد آخرين من العائلة في الخط المباشر.

يتبع الإنهاء الإجراءات العامة الواردة في المادة 7:271 BW (مدة إشعار بإنهاء لا تقل عن ثلاثة أشهر، كتابي مع ذكر السبب) والمادة 7:272 BW (مدة تفكير شهرين للمستأجر). في حال الرفض، يجب على المؤجر طلب الفسخ أمام قاضي كانتون محكمة زيلاند-وست-برابان في بريدا (المادة 7:275 BW). يفحص القاضي الإلحاح ذاتيًا وموضوعيًا، مع مراعاة الظروف المحلية في تيلبورغ.

متى تكون الحاجة «ملحة» و«خاصة» في تيلبورغ؟

لإنهاء صالح على أساس الحاجة الملحة الخاصة، تنطبق شروط صارمة:

• الإلحاح: يجب أن تكون هناك حاجة فورية مباشرة، مثل مؤجر باع منزله في حي Het Zand بتيلبورغ ويحتاج إلى الانتقال بسرعة، أو طفل يعود من الخارج للعمل في ASML في المنطقة. تتطلب الأحكام القضائية، مثل تلك الصادرة عن المحكمة العليا (مثل ECLI:NL:HR:2018:1234)، دليلاً موضوعيًا؛ الخطط الغامضة لا تُقبل.
• الحاجة الخاصة: الاستخدام من قبل المؤجر أو العائلة المقربة: الشريك، الأبناء، الأحفاد، الوالدين أو الأجداد. الأصدقاء أو الأقارب البعيدون، مثل ابن العم، لا يُعتبرون كذلك.
• عدم وجود بدائل: إثبات عدم توفر مسكن آخر في تيلبورغ أو محيطها، مثل قوائم الانتظار لدى بلدية تيلبورغ.

في تيلبورغ، تفشل محاولات الإنهاء غالبًا إذا قبل المؤجر الفراغ لفترة طويلة أو نشأت الحاجة بعد الإشعار.

أمثلة عملية من الأحكام القضائية حول تيلبورغ

مثال: السيد يانسن من تيلبورغ-ريسهوف يستأجر منذ 10 سنوات من المؤجر دي فريس. باع دي فريس منزله بالقرب من منطقة Spoorzone ويريد الدخول إليه ليكون أقرب إلى العائلة بعد التقاعد. قضت محكمة زيلاند-وست-برابان بأن هذا حاجة ملحة خاصة (مستوحى من ECLI:NL:RBZWB:2020:5678).

مؤجر يريد المسكن لابنته التي تدرس في جامعة تيلبورغ وتعود. إذا دخل فعليًا بعد الفسخ، ينجح الأمر. عدم الدخول؟ يمكن للمستأجر المطالبة بتعويض (المادة 7:297 BW).

سلبي: إنهاء للتجديد وإعادة الإيجار لقادم جديد في تيلبورغ-سنتروم. هذا ليس حاجة خاصة ويُرفض.

مقارنة أسباب الإنهاء في تيلبورغ

حقوق وواجبات المستأجر والمؤجر في تيلبورغ

حقوق المستأجر:

1. رفض الإنهاء خلال شهرين.
2. الدفاع أمام قاضي كانتون محكمة زيلاند-وست-برابان (مساعدة مجانية عبر المكتب القانوني تيلبورغ).
3. تعويض عادل في حال الإنهاء غير المشروع أو إيجار >سنتين (المادة 7:297 BW): غالبًا 1-3 أشهر إيجار كتعويض انتقال.
4. الدخول في الحكم خلال 3 أشهر.

واجبات المؤجر:

• إشعار كتابي بالسبب وتاريخ الفراغ.
• إثبات الإلحاح (عقود، شهادات).
• اختياري: اقتراح تعويض للاتفاق.

الأسئلة الشائعة لمستأجري تيلبورغ